Нужен ли проект для строительства дома?
Согласно изменениям в законодательстве РБ, строить частные дома теперь можно без проекта - достаточно оформить землю в собственность и получить паспорт застройщика. Можно ли действительно обойтись без проектной документации? Почему опытные инженеры настаивают на подготовке проекта? Разберемся во всем по порядку.
Что такое проект и проектирование?
Проект – это пакет документации, в которой подробно описаны все параметры будущего дома и процесс его возведения. Инженер разрабатывает чертежи, визуализации фасадов и интерьеров, выполняет расчеты прочности и многое другое. По сути проект является подробной инструкцией о том, как правильно построить дом. Разработкой документации занимаются проектные бюро.
Что касается Указа № 202, который разрешает строить частные дома без получения разрешений, то он не отменяет действующие строительные нормы и правила. Чтобы соблюсти все требования, необходим профессиональный подход.
Паспорт застройщика также не является заменой проекту. Формально он дает право на возведение дома, но в будущем могут возникнуть проблемы. Например, для подключения к сети газоснабжения требуется акт ввода в эксплуатацию и технический паспорт на коттедж. Без проекта получить документы не получится. Есть и другие нюансы, о которых расскажем далее.
Преимущества проектирования жилых домов
- Оптимизация бюджета строительства.
Без проекта сложно оценить объем предстоящих работ и рассчитать даже примерную смету. Владелец начинает строительство, которое постепенно превращается в объект бесконтрольного вложения средств. Проектная документация дает подробный расчет бюджета. Владельцу проще контролировать расходы, поэтому снижается риск обмана со стороны подрядчиков, строительных бригад.
- Сокращение затрат на строительные материалы.
Благодаря точным расчетам снижается количество отходов и остатков стройматериалов. Проектировщик указывает, сколько материалов и каких именно потребуется на каждом этапе. С точными расчетами удобнее планировать покупки.
- Исключение риска ошибок в процессе строительства.
Возведение жилых домов регламентируется нормами ГОСТ, СНиП, подзаконных актов. Главная цель этих документов – возведение качественных и безопасных строений, которые долго прослужат своему владельцу. Учесть все требования может только опытный проектировщик. Цена ошибки при самостоятельном строительстве слишком высокая: от незначительных дефектов в виде кривых стен и плохо работающей вентиляции до критических нагрузок на фундамент и быстрого разрушения конструкций.
- Упрощенный порядок оформления документов на дом.
Проект потребуется для получения технического паспорта на дом, регистрации права собственности, страхования недвижимости. Документацию также запросит газовая служба. Техническое присоединение к газопроводу возможно только при наличии проекта.
Особенности индивидуального проектирования частных домов
Индивидуальный проект позволяет построить дом, который будет полностью отвечать вкусам и предпочтениям хозяев. Владелец сам решает, сколько комнат будет в коттедже, где они будут расположены. Возможно, семье понадобится мастерская, большая гардеробная, французские окна, жилая мансарда и т. д. Варианты планировок не ограничены.
В доме можно обустроить лоджии, террасы, зимний сад, эркер и любые другие архитектурные элементы. Внутреннее и внешнее оформление также создается при участии владельца.
Что включает индивидуальный проект:
- Архитектурно-эскизная часть.
Раздел отражает концепцию коттеджа. Инженеры разрабатывают объемно-пространственные решения, указывают местоположение дома относительно сторон света и границ земельного участка. В архитектурно-эскизном разделе приводят упрощенные изображения и чертежи кровли, фасада, планировки дома, указывают особенности балконов, лестниц. Все решения согласуются с заказчиком. На основе эскизов проектировщики выполняют дальнейшую детализацию.
В разделе описывают и обосновывают главные характеристики дома. Документация включает поэтажные планы с указанием несущих конструкций, схему вентиляции, планы размещения оконных и дверных проемов. На чертежах указывают точные линейные размеры. Планы в архитектурной части уже учитывают примерную расстановку мебели и бытовой техники в комнатах. В состав раздела также входят чертежи сечений дома, цветовые решения фасада и интерьеров, дизайн-проекты, расчеты по инсоляции и т. д.
- Строительная (конструктивная) часть.
В разделе приводят техническую информацию. Текстовая часть включает расчеты нагрузок, ведомость строительных материалов. Графические материалы отражают детализацию отдельных узлов и соединений. В строительном разделе также указывают порядок выполнения работ, технологии, приводят обоснование инженерных решений, данные об условиях земельного участка, планы создания котлована и т. д.
- Инженерная часть.
Выполняют проектирование инженерных сетей дома. В раздел включают чертежи и описания систем электроснабжения, отопления, водопровода, канализации, вентиляции. От того, насколько правильными будут проектные решения, зависит комфорт и безопасность жильцов. В инженерной части рассчитывают мощность энергопотребления в доме, описывают техническое присоединение к городским сетям, схему заземления и т. д.
На стадии разработки проекта также важно уделить внимание вопросам пожарной безопасности. В помещениях и узлах с повышенным риском возгорания предусматривают отделку из негорючих материалов. Положения проекта должны обеспечить безопасность людей на стадии возведения дома и в процессе его эксплуатации.
Документы для проектирования и строительства дома
Документ на земельный участок
Земля должна находиться в собственности у гражданина или застройщика, либо принадлежать ему на праве долгосрочной аренды. Целевое назначение участка - для строительства и обслуживания жилого дома.
Разрешение на строительство
Документ выдает исполком по заявлению собственника. Срок исполнения – до 1 месяца. Разрешительная документация включает в себя выписку из решения исполкома о разрешении на строительство, технические условия, градостроительный паспорт или архитектурно-планировочное задание.
Проект или паспорт застройщика
Согласно Указу № 202, который вступил в силу 1 января 2023 года, для строительства дома в пригородных районах и в городах (кроме Минска) потребуется паспорт застройщика. Чтобы возвести коттедж в сельской местности, достаточно иметь только документ на землю.
Но, как уже было сказано выше, отсутствие проекта в дальнейшем может доставить проблемы. Если у владельца на руках будет только паспорт застройщика, то получить акт приемки и оформить ввод в эксплуатацию будет невозможно. Придется повторно платить и заказывать проект. Возможное сокращение сроков, экономия, отсутствие некоторых бюрократических процедур фактически оказывается не выгодным.
Сравним проектирование и оформление паспорта застройщика по основным параметрам.
- Цена. Разработка индивидуального проекта в части архитектурных решений стоит около 750 рублей. Стоимость паспорта застройщика – 25 базовых величин или 925 рублей. Индивидуальный проект стоит дешевле. За меньшую сумму заказчик получает полный комплект документов, разработанных аттестованными специалистами. Проект дома будет полностью соответствовать нормам, стандартам, а также личным требованиям владельца и его представлениям о комфорте.
- Сроки. Проектирование занимает около 2-3 недель, плюс еще 4 недели на оформление разрешительной документации. Паспорт застройщика выдают через 4 недели после оформления. В масштабах большого строительства 14-20 дней не играют роли.
- Соблюдение строительных норм. Проектировщик разрабатывает план застройки в соответствии с санитарными, противопожарными, строительными нормами. Специалист работает совместно с заказчиком и может дать рекомендации, исходя из профессионального опыта. Планировка участка продумывается в деталях. Размещение гаража, зоны барбекю, бассейна и любого другого объекта будет соответствовать требованиям. Паспорт застройщика не освобождает от соблюдения действующих норм. Надзорные органы (например, пожарная служба) в любой момент могут провести проверку по обращению соседей или по другой причине.
Экономия на проекте не оправдана. Лучше заплатить один раз и получить комфортный дом с полным пакетом документов, чем в последствии оплачивать штрафы и перестраивать жилище.
Поэтому после получения разрешения мы рекомендуем подготовить проектную документацию и согласовать ее в установленном законом порядке.
Что еще важно учесть при планировании строительства дома
При разработке проекта большое внимание уделяется техническим параметрам, расчетам и дизайну. Но не менее важно учитывать и ликвидность дома. Недвижимость должна оправдывать вложенные средства. Какой будет рыночная цена вашего дома? Как быстро вы сможете продать коттедж при необходимости? Эти вопросы помогут оценить рентабельность проекта. Рассмотрим главные факторы, влияющие на ликвидность частного дома.
Материалы и технологии строительства
Для возведения качественных домов используют надежные материалы и современные технологии с максимальной степенью механизации процесса. Самую тяжелую работу выполняет компактная спецтехника. Ручной труд сведен к минимуму, поэтому снижаются издержки.
Когда для строительства используются прочные материалы, дом получается не только долговечным, но и эстетически привлекательным. Даже каркасный коттедж с хорошей черепичной кровлей и качественными окнами будет более ликвидным, чем кирпичное строение с хлипкими комплектующими.
Экологичность
Тренд последних лет – внешняя и внутренняя отделка из экологичных материалов. Использование дерева, натурального камня, стекла повышают стоимость дома. В оформлении стараются использовать сертифицированные растворы и краски без токсичных компонентов.
Размер и функциональность
Коттеджи премиум-класса площадью от 200 м2 – это дорогая, элитная недвижимость. На территории такого дома есть все, что нужно для комфортной жизни: сауна, прачечная, оранжерея, множество спален, каминные залы и т. д. Большой популярностью пользуются гостиные со вторым светом и панорамным остеклением, SPA-комплексы. Чем больше функциональных зон, тем больше потребностей может удовлетворить дом. Такая недвижимость универсальна и подходит людям с разными запросами, но стоит дорого.
Компактные дома с простой компоновкой имеют более широкую целевую аудиторию. Например, коттедж на 120-180 м2 может себе позволить даже среднестатистическая семья, и, значит, продать его будет легче.
Надежность конструкции и состояние дома
Каждому человеку хочется строить дом «на века». Это дорого, но за надежными стенами мы чувствуем себя в безопасности. Дома из кирпича, дерева и бетона считаются более крепкими, чем большинство каркасных строений, поэтому и уровень ликвидности у них выше.
Инфраструктура участка и прилегающих районов
На ликвидность домов влияет наличие магистрального газо- и водоснабжения, возможность подключения к городской канализации. Молодые семьи предпочитают покупать жилье рядом с детскими садами, школами, социальными учреждениями. Большое значение имеет транспортная инфраструктура: наличие проездов, парковок, качество дорог и т. д.
Если дом находится в 50 км от города, но добираться до него нужно по асфальтированной трассе, которую регулярно чистят, то он вполне подходит для постоянного проживания. Если до центра всего 30 км, но в районе бездорожье и не ходит общественный транспорт, найти покупателей будет сложнее.
Где заказать качественный проект частного дома в Беларуси
Проектирование – важный этап строительства жилья, которым нельзя пренебрегать. Возведение дома без предварительных расчетов не только не даст экономии, но и создаст повышенные риски для владельцев. Инвестируйте в недвижимость правильно – закажите проектную документацию в компании «Проект-М».
Как мы работаем:
- Позвоните нам по номеру телефона +375 (29) 150 27 41. Менеджер предоставит подробную консультацию, задаст вопросы по характеристикам вашего будущего дома.
- Архитектор разработает первые чертежи и план размещения дома. Уже через 2-5 дней вы увидите, как выглядит ваш коттедж и как он будет расположен на участке. Мы внесем в план любые корректировки по вашим пожеланиям.
- Инженеры подготовят проектную документацию, создадут трехмерную модель коттеджа внутри и снаружи. Вы сможете прогуляться по виртуальным комнатам в VR очках, оценить интерьеры, удобство объемно-планировочных решений.
- Мы передаем вам полный комплект документов для согласования.
По желанию клиента наши специалисты разработают проект ландшафтного дизайна, авторские интерьеры «под ключ». Создайте себе комфортное пространство для жизни - позвоните нам или приезжайте на консультацию.