Продажа жилья с неузаконенной перепланировкой в Беларуси

В последние годы рынок недвижимости в Беларуси сталкивается с новыми вызовами, одним из которых является продажа жилья с неузаконенной перепланировкой. Эта тема вызывает множество вопросов и опасений как у продавцов, так и у покупателей.

Условно, ремонтные работы можно разделить на два вида: перепланировка и переустройство. Перепланировка предполагает изменение расположения дверей и стен, а переустройство – внесение изменений в инженерные системы, то есть демонтаж и установка электрических и газовых сетей, систем водоснабжения и водоотведения, а также вентиляции. Сегодня мы поговорим о том, стоит ли покупать ли квартиру с перепланировкой или переустройством, и какие разрешительные документы должны эти на данные работы.

Какие работы можно выполнять без согласования?

Для производства одних видов работ требуется согласование и разработка проекта, а для других достаточно только получить согласование.

Также ряд ремонтных работ в квартире можно выполнять без согласования:

• монтаж шкафов встроенного типа, а также установка корпусной мебели;
• замена дверей или окон;
• остекление балкона или лоджии;
• замена сантехнических изделий;
• замена электрической проводки, розеток, а также напольного покрытия.

Перепланировки, которые нельзя узаконить

Если ваша новая квартира без узаконенной перепланировки, то вам стоит учитывать, что законодательством предусмотрено устранение выявленных недостатков новым собственником за свой счёт.

Законодательными нормами, разработанными с учётом требований безопасности эксплуатации жилых зданий, запрещено узаконивание следующих видов перепланировки:

1. Объединение комнаты с кухней, где установлено газовое оборудование. Также на кухне с газовой плитой обязательно должна быть дверь, поэтому её демонтаж запрещён.

2. Увеличение площади санузла за счет площади жилой комнаты.

3. Объединение неотапливаемого балкона или лоджии с отапливаемой комнатой.

4. Установка радиаторов отопления на лоджии или балконе.

5. Санитарными нормами запрещено создание жилого помещения без окон.

6. Производство работ, связанных с изменением фасада здания, за исключением остекления балкона.

Когда необходим проект и согласование?

Проект и согласование вам потребуются, если при работах будут затронуты несущие конструкции, осуществлён перенос или замена отопительных систем или газоснабжения, а также при изменении или устройстве тепло-, гидро-, звуко- или пароизоляции.

С подробным алгоритмом согласования изменения планировки жилплощади вы можете ознакомиться в статье на нашем сайте https://proektminsk.by/statji/pereplanirovka/algoritm-soglasovaniya-pereplanirovki-kvartiry/.

Что можно сделать с согласованием, но без проекта?

На какие виды работ не нужен проект, но требуется согласование:

• на изменение площади помещения, количества жилых, а также подсобных помещений;
• на снос межкомнатных перегородок;
• на расширение, а также создание проёмов в несущих стенах.

Последствия незаконной перепланировки

Соответствие планировки квартиры характеристикам в техпаспорте никто не проверяет. Однако данная информация может вскрыться, если в помещение попадут работники ЖЭСа, сотрудники ЖКХ или об этом сообщат недовольные соседи.

Также информация об изменении планировки может стать доступной, если в доме идёт капитальный ремонт, в процессе которого производится замена системы газоснабжения. При приёмке работ выясняется, что у владельца объединена комната и кухня, в которой установлено газовое оборудование. Также в «хрущёвках» с кухнями и коридорами маленького размера обычно демонтируют дверь, что также запрещено. Это нарушение устранить легко, просто вернув дверь на место. Однако если хозяевами изменена планировка, предполагающая снос стен, то её потребуется узаконить, произвести демонтаж газового оборудования или вернуться к первоначальной планировке квартиры. Последствия неузаконенной перепланировки при покупке квартиры – выплата штрафа.

С 1 марта 2021 года размер штрафа составляет:

1. До 20 базовых величин при самовольном изменении не несущих конструкций.

2. От 10 до 30 базовых величин в случае, когда самовольное изменение повлекло снижение несущей способности здания, а также при переоборудовании вентиляционных каналов или шахт.

3. При добровольном признании вины владелец квартиры может обойтись минимальным штрафом без составления протокола об административном правонарушении.

Поэтому, всегда существуют риски покупки квартиры с перепланировкой.

Как осуществлять продажу и покупку квартиры с неузаконенной перепланировкой?

Два наиболее популярных вопроса по этой теме: «Можно ли продать квартиру с неузаконенной перепланировкой?» и «Стоит ли покупать квартиру с неузаконенной перепланировкой?». Ответ на оба этих вопроса положительный.

При заключении сделки о покупке жилплощади особенности изменения планировки проверяет только покупатель, больше никто этот момент не контролирует. Как продать квартиру без узаконенной перепланировки? Если покупатель видит несоответствия, но согласен на сделку, то проблем не возникает. Однако если он не заметил неузаконенных изменений и купил недвижимость, то закон будет на стороне покупателя и позволит защитить свои права. Для этого покупатель может обратиться в суд и заявить о недостатках, а также потребовать продавца вернуть часть денежных средств или обязать выплатить компенсацию затрат на основании статьи 528 Гражданского Кодекса РБ. Также есть возможность расторгнуть договор.

Если вы купили квартиру с перепланировкой, как узаконить её правильно мы рассказываем в статье https://proektminsk.by/statji/pereplanirovka/kak-uzakonit-samovolnuyu-pereplanirovku/.

Чтобы у вас не возникла проблемная ситуация при продаже или покупке недвижимости, где изменена планировка, внимательно изучите требования законодательства в этой сфере. Если вам необходимо разработать дизайн-проект квартиры или частного дома, обращайтесь в нашу компанию «Проектминск». Связаться с нами можно по телефону +375 (29) 664 36 33.